Vergleichswertverfahren erklärt

01Was ist das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren ist nach ImmoWertV §§ 24 bis 26 geregelt und gilt in der Bewertungspraxis vieler Gutachterausschüsse als das marktnächste der klassischen Verfahren: Es leitet den Wert einer Immobilie unmittelbar aus tatsächlich erzielten oder aktuell angebotenen Preisen vergleichbarer Objekte in derselben Region ab, statt ihn aus Baukosten oder Erträgen zu rekonstruieren.

Die Grundidee ist einfach: Wenn in der Nachbarschaft in letzter Zeit mehrere ähnliche Häuser oder Wohnungen zu bestimmten Preisen verkauft oder angeboten wurden, lässt sich daraus ein sehr realistischer Marktwert für das eigene Objekt ableiten — vorausgesetzt, die Unterschiede zwischen den Objekten werden sauber herausgerechnet.

02Direkter vs. indirekter Vergleich

Fachlich wird zwischen zwei Varianten unterschieden. Beim direkten Vergleichswertverfahren werden Preise unmittelbar vergleichbarer, tatsächlich verkaufter Objekte herangezogen — etwa eine baugleiche Doppelhaushälfte in derselben Straße. Das liefert das genaueste Ergebnis, setzt aber voraus, dass solche Vergleichsfälle überhaupt in ausreichender Zahl existieren.

In der Praxis liegen selten genug wirklich baugleiche Vergleichsobjekte vor. Deshalb kommt meist das indirekte Vergleichswertverfahren zum Einsatz: Statt einzelner Vergleichsfälle werden durchschnittliche Vergleichsfaktoren verwendet, etwa ein typischer Quadratmeterpreis für einen bestimmten Objekttyp in einer Region, der anschließend auf das konkrete Objekt individuell angepasst wird.

03Anpassungsfaktoren

Kein Vergleichsobjekt entspricht exakt dem zu bewertenden Objekt. Deshalb wird der ermittelte Vergleichs-Quadratmeterpreis um mehrere Faktoren angepasst, bevor er auf die eigene Wohn- oder Nutzfläche übertragen wird:

• Ausstattungsqualität: einfache, mittlere, gehobene oder Luxusausstattung wirken sich deutlich auf den erzielbaren Preis aus.
• Baulicher Zustand: ein gepflegtes Objekt erzielt einen Aufschlag, ein renovierungsbedürftiges einen Abschlag gegenüber dem Durchschnittswert.
• Ausstattungsmerkmale: Einbauküche, Balkon, Keller, Aufzug, Garage und ähnliche Merkmale addieren sich zu einem Gesamtzuschlag, der jedoch nach oben begrenzt bleibt, um Übertreibungen zu vermeiden.
• Energieeffizienz: Objekte mit besserer Energieeffizienzklasse erzielen tendenziell einen Marktaufschlag gegenüber energetisch schlechter eingestuften Objekten.

Alle Anpassungsfaktoren zusammen werden in der Praxis nach oben und unten gedeckelt, damit ein einzelnes Extremmerkmal das Ergebnis nicht unrealistisch verzerrt.

04Warum die Anzahl der Vergleichsobjekte zählt

Ein Vergleichswert, der aus zwei oder drei Objekten abgeleitet wird, ist statistisch deutlich unsicherer als einer, der auf zwanzig oder mehr passenden Vergleichsobjekten beruht. Digitale Bewertungstools berücksichtigen das, indem sie das Vergleichswertverfahren in der Gesamtbewertung stärker gewichten, je mehr belastbare Vergleichsdaten für die jeweilige Region und den jeweiligen Objekttyp vorliegen — und entsprechend zurückhaltender, wenn die Datenlage dünn ist.

Das erklärt auch, warum sich Bewertungen für Großstädte mit vielen Transaktionen in der Regel enger um den tatsächlichen Marktwert bewegen als Bewertungen für ländliche Regionen mit wenigen vergleichbaren Verkäufen.

05Amtliche Daten vs. Angebotsdaten

Ein wichtiger Unterschied besteht zwischen zwei Datenquellen: amtlichen Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die tatsächlich vollzogene, notariell beurkundete Käufe abbilden, und Marktangeboten, wie sie auf Immobilienportalen inseriert werden.

Amtliche Kaufpreise sind belastbarer, weil sie reale Transaktionen und keine Wunschpreise widerspiegeln — sie benötigen deshalb keinen zusätzlichen Abschlag. Angebotsdaten liegen dagegen erfahrungsgemäß über den später tatsächlich erzielten Preisen, da Verkäufer meist mit einem gewissen Verhandlungsspielraum kalkulieren. Werden Angebotsdaten als Vergleichsbasis genutzt, wird deshalb ein regionaler Abschlag berücksichtigt, um sich dem realistischen Marktwert anzunähern.

06Rechenbeispiel

Für eine 75 m² große Eigentumswohnung mittlerer Ausstattungsqualität und normalem Zustand in einer Stadt mit einem durchschnittlichen Vergleichs-Quadratmeterpreis von 3.200 €/m² für Wohnungen:

Die tatsächlichen Anpassungs- und Abschlagswerte hängen von Region, Objekttyp und aktueller Datenlage ab und werden laufend aus echten Markt- und Kaufpreisdaten kalibriert.

07Wann ist es am zuverlässigsten?

• Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern, für die es in der Regel viele vergleichbare Verkäufe gibt.
• Großstädte und Ballungsräume mit hoher Transaktionsdichte.
• Standardisierte Objekttypen wie Reihenhäuser in typischen Siedlungen, bei denen sich Objekte stark ähneln.

Bei myfairimmo.de erhält der Vergleichswert deshalb ein umso größeres Gewicht in der Gesamtbewertung, je mehr passende Vergleichsobjekte für die jeweilige Region tatsächlich vorliegen — bis hin zu einer stärkeren Gewichtung als das Sachwertverfahren, wenn die Datenlage sehr gut ist.

08Grenzen des Verfahrens

Das Vergleichswertverfahren ist nur so gut wie die verfügbaren Vergleichsdaten. In dünn besiedelten Regionen, bei sehr individuellen Objekten oder bei kurzfristig starken Marktschwankungen kann die Datenbasis zu klein oder zu heterogen sein, um ein belastbares Ergebnis zu liefern. Außerdem können sich in einzelnen Objekttyp-Kategorien sehr unterschiedliche Immobilienarten vermischen (etwa Bauland und Freizeitgrundstücke innerhalb derselben groben Kategorie), was zu größeren Schwankungen führen kann. Aus diesem Grund kombiniert myfairimmo.de den Vergleichswert stets mit dem Sachwert- und, wenn vorhanden, dem Ertragswertverfahren sowie einem hedonischen Modell.