01Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist nach ImmoWertV §§ 27 bis 34 geregelt und kommt zum Einsatz, wenn eine Immobilie vermietet ist oder zur Vermietung vorgesehen wird. Anders als beim Sachwert- oder Vergleichswertverfahren steht hier nicht die Bausubstanz oder der Vergleichspreis im Vordergrund, sondern die Frage: Welchen nachhaltig erzielbaren Ertrag wirft die Immobilie ab — und was ist dieser Ertragsstrom heute wert?
Die Grundidee entspricht der Bewertung einer Kapitalanlage: Ein Investor zahlt heute einen Preis dafür, künftig über viele Jahre Mieteinnahmen zu erhalten. Das Ertragswertverfahren rechnet diese künftigen, um Kosten bereinigten Erträge über einen Kapitalisierungszinssatz auf einen heutigen Wert zurück.
02Rohertrag & Jahresnettomiete
Ausgangspunkt ist die nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete pro Quadratmeter und Monat — nicht zwingend die aktuell vereinbarte Miete, sondern die marktübliche Miete für ein vergleichbares Objekt in der jeweiligen Lage. Sie wird, wo verfügbar, aus regionalen Mietspiegeldaten abgeleitet, ersatzweise aus Durchschnittswerten für Stadt oder Bundesland, und je nach Ausstattungsqualität des Objekts angepasst.
Multipliziert mit der Wohnfläche und den zwölf Monaten des Jahres ergibt sich die Jahresnettomiete — der jährliche Rohertrag der Immobilie vor Abzug von Kosten.
03Bewirtschaftungskosten
Von der Jahresnettomiete werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen: nicht umlagefähige Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und ein pauschales Mietausfallwagnis. Diese Kostenquote wird üblicherweise als Prozentsatz der Jahresnettomiete angesetzt und unterscheidet sich je nach Objekttyp — bei Eigentumswohnungen fällt sie tendenziell niedriger aus als bei freistehenden Häusern, da sich Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand bei Wohnungseigentum anders verteilt.
04Bodenwertverzinsung & Reinertrag des Gebäudes
Der so ermittelte Reinertrag entfällt nicht nur auf das Gebäude, sondern auch auf das Grundstück, auf dem es steht. Da der Bodenwert separat und unabhängig vom Gebäudealter erfasst wird, muss der auf den Boden entfallende Ertragsanteil herausgerechnet werden — die sogenannte Bodenwertverzinsung: der absolute Bodenwert multipliziert mit dem Liegenschaftszins.
Übrig bleibt der Reinertrag, der dem Gebäude selbst zuzurechnen ist — und der über die verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes hinweg kapitalisiert wird.
05Liegenschaftszins & Vervielfältiger
Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, mit dem der Immobilienmarkt Erträge einer bestimmten Objektart und Lage typischerweise verzinst. Er wird von Gutachterausschüssen regional aus tatsächlichen Kauf- und Ertragsdaten abgeleitet und unterscheidet sich je nach Objekttyp (Eigentumswohnung, Einfamilienhaus) und Region — in gefragten Lagen mit hoher Wertstabilität fällt er tendenziell niedriger aus als in strukturschwächeren Regionen.
Aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer des Gebäudes (Gesamtnutzungsdauer abzüglich bisherigem Alter, mit einer Mindestdauer nach unten) ergibt sich der Vervielfältiger, auch Rentenbarwertfaktor genannt: er rechnet den jährlichen Reinertrag des Gebäudes in einen heutigen Kapitalwert um.
Je niedriger der Liegenschaftszins und je länger die Restnutzungsdauer, desto höher der Vervielfältiger — und desto stärker schlägt ein gegebener Reinertrag im Ergebnis zu Buche.
06Rechenbeispiel
Für eine vermietete 70 m² große Eigentumswohnung, Nettokaltmiete 11 €/m²/Monat, Bodenwert 60.000 €, Liegenschaftszins 3,5%, Restnutzungsdauer 45 Jahre:
Bewirtschaftungskosten (ca. 22%) 9.240 € × 0,22 ≈ 2.033 €
Reinertrag Objekt 9.240 € − 2.033 € = 7.207 €
Bodenwertverzinsung 60.000 € × 0,035 = 2.100 €
Reinertrag Gebäude 7.207 € − 2.100 € = 5.107 €
Vervielfältiger (3,5%, 45 Jahre) ≈ 21,7
Ertragswert Gebäude 5.107 € × 21,7 ≈ 110.800 €
Gesamtwert 110.800 € + 60.000 € (Bodenwert) ≈ 171.000 €
Die tatsächlichen Mietpreis-, Kosten- und Zinsannahmen hängen stark von Region und Objekttyp ab und werden laufend aus Mietspiegel- und Marktdaten aktualisiert.
07Wann wird es verwendet?
- Vermietete Eigentumswohnungen, die als Kapitalanlage gehalten werden.
- Mehrfamilienhäuser, deren Wert wesentlich vom erzielbaren Mietertrag abhängt.
- Zur Vermietung vorgesehene Objekte, bei denen die künftige Ertragskraft im Vordergrund steht.
Bei myfairimmo.de wird das Ertragswertverfahren nur dann in die Bewertung einbezogen, wenn bei der Eingabe eine Vermietung angegeben wird — bei selbstgenutzten Objekten bleibt es außen vor.
08Grenzen des Verfahrens
Das Ertragswertverfahren reagiert empfindlich auf die Annahmen zu Miethöhe und Liegenschaftszins: Schon kleine Abweichungen bei diesen Eingangsgrößen können sich durch den Vervielfältiger deutlich auf das Endergebnis auswirken. Zudem berücksichtigt es nicht direkt den emotionalen oder Eigennutzungswert eines Objekts, der für selbstnutzende Käufer oft eine Rolle spielt. Deshalb kombiniert myfairimmo.de das Ertragswertverfahren bei vermieteten Objekten stets zusätzlich mit Sachwert- und Vergleichswertverfahren.