Sachwertverfahren erklärt

01Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ist eines der drei klassischen Wertermittlungsverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und dort in den §§ 35 bis 39 geregelt. Anders als das Vergleichswertverfahren fragt es nicht "Was haben ähnliche Objekte gekostet?", sondern "Was würde es heute kosten, dieses Gebäude neu zu errichten — abzüglich der Wertminderung durch Alter und Zustand — plus den Wert des Grundstücks?"

Es ist damit ein kostenorientiertes Verfahren und eignet sich besonders dort, wo es an vergleichbaren Verkäufen mangelt: bei individuell geplanten Ein- und Zweifamilienhäusern, denn kein Haus gleicht exakt dem nächsten, während der Baustoffpreis und der Bodenrichtwert objektiv nachvollziehbar sind.

02Die Formel im Überblick

Auf einer sehr hohen Ebene lässt sich das Sachwertverfahren in drei Schritten zusammenfassen:

Der Bodenwert kommt aus dem amtlichen Bodenrichtwert, der Gebäudesachwert aus den Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung, und der Marktanpassungsfaktor gleicht den rein rechnerischen Wert an das tatsächliche Marktniveau der Region an. Alle drei Bausteine werden im Folgenden einzeln erklärt.

03Bodenwert: Der Grundstücksanteil

Der Bodenwert basiert auf dem amtlichen Bodenrichtwert (kurz BRW), den die Gutachterausschüsse der Bundesländer jährlich für einzelne Bodenrichtwertzonen veröffentlichen. Er gibt einen durchschnittlichen Lagewert pro Quadratmeter Grundstücksfläche an, unabhängig von der Bebauung.

Bei freistehenden Häusern (Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Bungalows) fließt in der Regel der volle Bodenrichtwert bezogen auf die Grundstücksgröße ein. Bei Eigentumswohnungen wird stattdessen ein anteiliger Bodenwertbetrag berücksichtigt, der mit steigendem Bodenrichtwertniveau der Lage tendenziell einen größeren Anteil am Gesamtwert ausmacht — in sehr teuren Innenstadtlagen kann der Bodenanteil einen erheblichen Teil des Sachwerts ausmachen, in ländlichen Lagen mit niedrigem Bodenrichtwert entsprechend weniger.

04Gebäudesachwert: Herstellungskosten

Der Gebäudesachwert beginnt mit den Normalherstellungskosten: was würde es kosten, ein vergleichbares Gebäude heute neu zu bauen? Diese Kosten variieren je nach Haustyp (Einfamilienhaus, Reihenhaus, Wohnung …) und Ausstattungsqualität (einfach, mittel, gehoben) und werden zusätzlich mit einem Regionalfaktor gewichtet, da Baukosten je nach Bundesland spürbar unterschiedlich ausfallen.

Zu den reinen Baukosten kommen bewertungsrelevante Ausstattungsmerkmale hinzu: Nebenanlagen wie Garage, Pool, Sauna, Kamin oder Photovoltaikanlage werden mit ihrem eigenen (ebenfalls alterswertgeminderten) Neuwert berücksichtigt, ebenso die Energieeffizienzklasse des Gebäudes — allerdings gedämpft und erst ab einem gewissen Gebäudealter voll wirksam, da bei Neubauten die Energieeffizienz bereits in den aktuellen Herstellungskosten enthalten ist.

05Alterswertminderung & Zustand

Kein Gebäude ist ewig neu. Die Alterswertminderung (AWM) bildet ab, wie viel Wertsubstanz ein Gebäude im Verhältnis zu seiner wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer bereits verloren hat — typischerweise linear berechnet als Gebäudealter geteilt durch die (nach Haustyp typische) Gesamtnutzungsdauer. Damit ein sehr altes, aber intaktes Gebäude nicht rechnerisch auf null fällt, greift ein Mindest-Restwert, der die AWM nach oben begrenzt.

Zusätzlich wird der bauliche Zustand individuell berücksichtigt: ein gut instand gehaltenes Gebäude erhält einen leichten Aufschlag gegenüber dem alterstypischen Wert, ein renovierungsbedürftiges oder abrissreifes Gebäude einen entsprechenden Abschlag.

06Marktanpassungsfaktor

Der aus Bodenwert und Gebäudesachwert errechnete Betrag ist zunächst ein rein kostenorientierter Wert — er sagt noch nichts darüber aus, was der Markt tatsächlich zu zahlen bereit ist. Genau hier setzt der Marktanpassungsfaktor (auch Sachwertfaktor genannt) an: Er wird aus dem Verhältnis zwischen tatsächlich beobachteten Kauf- bzw. Angebotspreisen und dem rechnerischen Sachwert abgeleitet, idealerweise regional differenziert.

Liegen für eine Region ausreichend viele belastbare Marktdatenpunkte vor, wird ein empirisch ermittelter Faktor verwendet; andernfalls kommt ein konservativer Pauschalfaktor zum Einsatz. Da Angebotspreise erfahrungsgemäß etwas über den später tatsächlich erzielten Preisen liegen, wird zusätzlich ein regionaler Abschlag berücksichtigt.

07Rechenbeispiel

Ein vereinfachtes Beispiel für ein freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1995, Wohnfläche 140 m², mittlere Ausstattungsqualität, Zustand "normal", Grundstück mit einem Bodenrichtwert von 350 €/m² auf 500 m²:

Die konkreten Baukosten-, Regional- und Marktanpassungsfaktoren unterscheiden sich je nach Bundesland, Haustyp und aktueller Datenlage — dieses Beispiel zeigt die grundsätzliche Rechenlogik, nicht die exakten, laufend aktualisierten Werte unseres Modells.

08Wann eignet sich das Sachwertverfahren?

• Selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Vermietungsabsicht, für die der Ertragsgedanke keine Rolle spielt.
• Individuell geplante oder besonders ausgestattete Gebäude, für die es kaum echte Vergleichsobjekte gibt.
• Regionen mit dünner Marktdatenlage, in denen zu wenige vergleichbare Verkäufe vorliegen, um ein belastbares Vergleichswertverfahren durchzuführen.

Bei myfairimmo.de fließt der Sachwert deshalb bei jeder Bewertung als stabiler Ankerwert ein — unabhängig davon, wie viele Vergleichsobjekte für die konkrete Region verfügbar sind.

09Grenzen des Verfahrens

Das Sachwertverfahren bildet die Herstellungskosten ab, nicht direkt die Marktnachfrage. In sehr gefragten Lagen mit knappem Angebot kann der tatsächlich erzielbare Preis spürbar über dem reinen Sachwert liegen; in strukturschwachen Regionen mit Leerstand kann er ebenso deutlich darunter liegen. Der Marktanpassungsfaktor mildert diesen Effekt ab, kann ihn aber nicht vollständig ausgleichen — deshalb kombiniert myfairimmo.de das Sachwertverfahren stets mit dem Vergleichswert- und, wenn vorhanden, dem Ertragswertverfahren sowie einem hedonischen Modell.